いい物件が見つかり、店舗や事務所の賃貸借契約をしたが、思っていたより、仲介会社に支払った手数料が高くなってしまったことはありませんか。
不動産仲介手数料が払い過ぎの場合は、これを取り戻すことができます。
なぜなら、法律で、仲介手数料を請求できる金額は決まっているからです。
それでは、どのような場合に仲介手数料を取り戻すことができるでしょうか。
仲介会社に支払った金額の合計額が賃料の1.1倍を超えている場合には取り戻しをできる可能性があります。
それでは、どのような場合に取り戻しをできるか、実際にあった事例を参考に詳しく見ていきましょう。
Contents
１ 実際にあった事例
【実際にあった事例】
- 事務所を借りる目的で、仲介会社に依頼をして、賃料200万円の物件の賃貸借契約を締結した。
- 仲介会社から、仲介手数料として賃料の1か月分220万円（税込）にプラスして、コンサルティング料として220万円（税込）を請求された
- コンサルティング料といっても、仲介会社は、契約の仲介をしただけで何もしていない
- 支払う必要はあるのかなと思ったが、人気物件ということもあり、仲介会社に440万円を支払って、賃貸人と賃貸借契約を締結した
実際にあった請求書のサンプルです。
仲介会社は、440万円を請求できるでしょうか。
このような場合、自分で選んだ物件のために支払った手数料であるし、仲介手数料ではなくコンサルティング料でもあるので、やむを得ないと感じている方も多いではないかと思います。
しかし、仲介会社が請求できる金額は、法律により賃料の1．1倍までとされており、これを超える金額を請求することはできません。
仲介会社は、仲介手数料として請求をすると、法律違反になることを知っているため、コンサルティング料という名目を変えて請求をしています。
しかし、コンサルティング料といっても、実際に何もしていなければ、実質は仲介手数料であることは明らかです。
したがって、上記事例の場合、賃料の1．1か月分である220万（税込）を超える220万円が払いすぎとなりますので、仲介会社から取り戻すことができます。
２ 仲介手数料を取り戻せる場合とは
それでは、どういった場合に、仲介手数料を取り戻すことはできるでしょうか。
フローチャートに基づき、具体的に解説をします。
２－１ 居住用の建物の賃貸借ではないこと
居住用の建物ではないこと、すなわち、事務所用や店舗用などの事業用のための土地や建物の賃貸借であることが必要です。
ただし、居住用の建物の場合は取り戻すことができないというわけではなく、取り戻せる場合とその金額が異なってきます。
居住用の建物の場合は、支払った仲介手数料が１か月分の賃料の０．５５倍を超えると、取り戻すことができる可能性があります。
２－２ 仲介手数料を支払った業者が宅建業者であること
仲介手数料を支払った業者が宅建業者（宅地建物取引業者）である必要があります。
宅建業者でなければ、賃貸借の仲介をすることができませんので、通常は、仲介手数料を支払った業者は宅建業者であると考えて良いと思います。
ただし、宅建業者でない可能性もあるため、念のため確認をしておくと良いと思います。
宅建業者であるか否かの確認は、ホームページや名刺、賃貸借契約の記載（契約書に仲介会社の免許番号等が記載されています）が参考になりますが、より確実に調べる方法としては、国土交通省のホームページの「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」があります。
会社の名称のほか、免許番号や所在地から、宅建業者の登録の有無を確認することができます。
２－３ 賃料の１．１か月分を超える金額を支払っていること
宅建業者に対して支払った金額が、１か月分の賃料の１．１倍を超えている場合に、超えた部分の金額を取り戻すことが可能です。
これは、名目が「仲介手数料」でなくても構いません。「仲介手数料」という名目でなくても、賃貸借の仲介に対して支払った手数料であれば含まれます。
「仲介手数料」以外の名目としては、以下のような例がありますが、これらに限られません。
- コンサルティング費用
- 広告料
- 企画料
３ Q&A
以上のとおり、仲介手数料を賃料の１．１か月分を超える金額を支払っている場合には取り戻すことができます。
ここでは、疑問に思われる点をQ&A形式にしてまとめていますので、参考にしてください。
Q：仲介手数料でなく、「店舗企画料」、「コンサルティング料」や「アドバイザー料」として支払いましたが、これも取り戻せるの？
A:実態として不動産仲介業務以上の業務がなされていないにもかかわらず請求されている場合には、取り戻せます。請求された名前は関係ありません。
Q：「店舗企画料」、「コンサルティング料」や「アドバイザー料」等について、実際に店舗の内装やインテリアについてアドバイスをもらっていた場合にはどうなの？
A:実態としても店舗企画やコンサルティング、アドバイザリー業務が提供されていた場合には取り戻すことは困難です。しかし、一般には、不動産仲介業務の範囲を超えてこれらの業務までが提供されている認められるケースは少ないです。
Q:1.1ヵ月分以上の仲介手数料の支払いについて同意してしまっている（同意書にサインしてしまっている）が、取り戻せるの？
A:取り戻せます。
Q:店舗の立地や物件が気に入り、どうしてもその店舗を借りたいと思い、1.1か月分以上の支払いにやむを得ず同意してしまった。この場合でも取り戻せるの？
A:取り戻せます。
Q：店舗ではなく自宅の賃借にあたり支払った仲介手数料等も取り戻せるの？
A:居住用の建物の場合は、支払った仲介手数料が１か月分の賃料の０．５５倍を超えると、取り戻すことができる可能性があります。ただし、０．５５倍を超える仲介手数料を支払うことについて同意をしている場合には困難です。
Q：賃料だけでなく共益費やその他の月額諸費用を含む金額を基準に、その1.1倍の仲介手数料を支払った。この場合には取り戻せるの？
A:1.1倍の基準となるのは、あくまで賃料本体のみであるため、共益費等を含む金額の1.1倍を支払っていた場合には、その差額を取り戻せる可能性があります。
Q：調べてみたところ、そもそも宅建業者ではなかったようであるが、この場合には支払い済みの仲介手数料を取り戻せるの？
A:宅建業者以外の者が不動産仲介手数料を請求することはできませんので、支払った全額を取り戻しできる可能性があります。
Q：仲介手数料が賃料月分の1ヶ月分の1.1倍までというのは法律に定められているの？
A：宅地建物取引業法第46条1項において、受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによるとされており、同条２項において、これをこえて報酬を受け取ることはできないとされています。同条１項を受けて、建設省告示第1552号第4において、宅建業者が受け取ることができる報酬の額は、１か月分の賃料の1.1倍に相当する金額以内と定められています。
なお、居住の用の建物の場合には、依頼者の承諾を得ている場合を除き、１か月分の賃料の０．５５倍に相当する金額以内とされています。
宅地建物取引業法第４６条
１ 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
建設省告示第1552号（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受取ことのできる報酬の額）
第四 貸借の媒介に関する報酬の額宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものであ る場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の０．５５倍に相当する金額以内とする。
Q:既に支払ってしまった仲介手数料について取り戻すことができるのはなぜ？
A:判例により、賃料の1か月分の1.1倍を超える部分の契約部分は無効であるとされています。
そのため、仲介会社は法律上の原因なく、手数料を受領していることになりますので、不当利得返還請求権に基づき取り戻すことができます。
最高裁判所昭和45年2月26日 第一小法廷判決
宅地建物取引業法17条1項、2項（注：現在の宅建業法46条1項、2項に該当します。）は、宅地建物取引の仲介報酬契約のうち告示所定の額を超える部分の実体的効力を否定し、右契約の実体上の効力を所定最高額の範囲に制限し、これによって一般大衆を保護する趣旨をも含んでいると解すべきであるから、同条項は強行法規で、所定最高額を超える契約部分は無効であると解するのが相当である。
